News

Check out real estate news updates

វីធីសាស្ត្រអនុវត្តវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា

ការវាយតម្លៃដី គឺជាការចាំបាច់សម្រាប់ការទិញ និងលក់ជាសាធារណៈនូវដី និងអចលនវត្ថុ សម្រាប់ការដកហូត និងការទូតទាត់សំណង សម្រាប់ការយកពន្ធដី និងទ្រព្យ និងសម្រាប់បំពេញមុខងាររបស់ទីផ្សារឯកជន។ ការវាយតម្លៃដី និងទ្រព្យបានត្រឹមត្រូវ គឺជាជំនាញអាជីពមួយដែលតម្រូវឲ្យមានការបណ្តុះបណ្តាល មានការអនុវត្តទូលំទូលាយ និងមានព័ត៌មានសំខាន់ជាច្រើនស្តីអំពីតម្លៃប្រាក់ចំណូល ព្រមទាំងលក្ខខណ្ឌនានានៃទីផ្សារដែលបានបញ្ចូលទៅក្នុងក្បាលដី និងទ្រព្យជាក់ស្តែង។

តាមរយៈគោលនយោបាយជាតិស្តីអំពីប្រព័ន្ធវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យ បានកំណត់សម្រាប់យុទ្ធសាស្ត្រអនុវត្តវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យមាន ៣ចំណុច៖១-វីធីសាស្ត្រនៃការអនុវត្តការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យ, ២-ដំណាក់កាលនៃការអនុវត្តការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យ និងទី៣-ការប្រើប្រាស់ការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជារួម និងការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជាក់លាក់។

-វីធីសាស្ត្រនៃការអនុវត្តការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យ

ការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យអាចធ្វើឡើងដោយផ្អែកលើវិធីសាស្ត្រដូចខាងក្រោម

«វីធីសាស្ត្រគណនាតាមបែបប្រៀបធៀប ឬផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារ» សូចនាករនៃតម្លៃបានមកពីការប្រៀបធៀបតម្លៃប្រហាក់ប្រហែលនឹងតម្លៃពិតនៃទីផ្សារនូវទ្រព្យដែលមានលក្ខណៈប្រហាក់ប្រហែលគ្នា ហើយដែលទើបនឹងលក់នៅពេលថ្មីៗ។ វិធីនេះ ទាមទារនូវការប្រមូលព័ត៌មាននៃតម្លៃថ្លៃដី និងតម្លៃថ្លៃសំណង់ផ្សេងៗនៅជាប់នឹងដីតាមតម្លៃទីផ្សារ ក្នុងតំបន់ជាក់លាក់នីមួយៗ ដែលរងឥទ្ធិពលទីផ្សារដូចគ្នា នៅចន្លោះពេលខុសៗគ្នា មកធ្វើការប្រៀបធៀបនូវការប្រែប្រួលតម្លៃទ្រព្យ។ ជាធម្មតាក្នុងការគណនាសម្រាប់ការគិតពន្ធ គេច្រើនកំណត់យកតម្លៃនៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំសារពើពន្ធគឺថ្ងៃទី១ ខែកក្តដា នៃឆ្នាំកន្លងមកហើយ ធ្វើជាគោលក្នុងតំបន់រងឥទ្ធិពលទីផ្សារដីតែមួយឲ្យទៅជាតម្លៃឯកតាក្នុង១ម៉ែត្រក្រឡា ដើម្បីធ្វើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ប្រើប្រាស់ក្នុងពេលមួយជាក់លាក់។

«វីធីសាស្ត្រថ្លៃដើម ឬថ្លៃចំណាយ» សូចនាករនៃតម្លៃមួយបានមកពីការគណនាតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃតម្លៃថ្លៃដី និងតម្លៃកែលម្អដីបូកនឹងតម្លៃប៉ាន់ស្មានចំណាយលើសំណង់ជំនូសថ្មី(ចំណាយសាងសង់តាមគុណភាពនៃសម្ភារៈរបស់សំណង់នោះ) និងដកចេញនូវតម្លៃរំលស់ថ្លៃដើមរបស់សំណង់ទៅតាមចំនួនឆ្នាំដែលបានសាងសង់។ ផ្អែកលើមូលដ្ឋាននេះ សំណង់ដែលមានលក្ខណៈប្រហាក់ប្រហែលគ្នាអាចគិតជាតម្លៃមធ្យមដូចគ្នា។

«វិធីសាស្ត្រគណនាផ្អែកលើប្រាក់ចំណូល» អ្នកវាយតម្លៃយកទិន្នន័យទ្រព្យដែលផលិតចំណូលតាមរយៈបម្លែងផលប្រយោជន៍ដែលសង្ឃឹមថា ទទួលបានពីទ្រព្យទៅជាតម្លៃរបស់ទ្រព្យនោះ។ ជាឧទាហរណ៍៖ គេគណនាចំណូលដែលទទួលបានពីការប្រើប្រាស់ទ្រព្យនោះ ដូចជាថ្លៃឈ្នួលផ្ទះប្រចាំខែគុណនឹង២០ឆ្នាំ ឬរយៈពេលប្រហាក់ប្រហែលនោះ ដោយគេប៉ាន់ប្រមាណប្រើប្រាស់ផ្ទះនោះក្នុងរយៈពេលប្រហែល២០ឆ្នាំអាចស្មើនឹងតម្លៃផ្ទះ។

-ដំណាក់កាលនៃការអនុវត្តការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យ

ជាទូទៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ប្រតិបត្តិករច្រើនប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រទាំងឡាយខាងលើចម្រុះគ្នាតែម្តងសម្រាប់វាយតម្លៃថ្លៃដី និងតម្លៃថ្លៃសំណង់នៅជាប់នឹងដី។ វិធីសាស្ត្រទាំងនេះជាមូលដ្ឋានបម្រើដល់ការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជារួម និងការវាយតម្លៃតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជាក់លាក់ ដោយរើសយកវិធីសាស្ត្រណាមួយមកអនុវត្តទៅតាមសភាពជាក់ស្តែង។

ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រ និងបច្ចេកទេសសាំញុំានៃការវាយតម្លៃថ្លៃដីបែបជាក់លាក់ និងថ្លៃសំណង់នៅជាប់នឹងដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ការអនុវត្តគប្បីរៀបចំជា ២ដំណាក់កាល៖

«ដំណាក់កាលទី១»(១ឆ្នាំទៅ៣ឆ្នាំដំបូង)៖ ត្រូវកំណត់នីតិវិធីនៃការវាយតម្លៃថ្លៃដីមួយដែលមានលក្ខណៈសាមញ្ញ ងាយយល់ និងងាយអនុវត្ត ដោយអនុលោមទៅតាមបញ្ញត្តិនៃបទដ្ឋានវាយតម្លៃថ្លៃដីដែលកំពុងប្រើប្រាស់ ព្រមទាំងបង្កើតជាមូលដ្ឋានទិន្នន័យនិងប្រើប្រាស់ប្រព័ន្ធកុំព្យូទ័រជាជំនួយ។ ក្នុងដំណាក់កាលដំបូងនេះ ត្រូវពង្រឹង និងពង្រីកសមត្ថភាពវិជ្ជាជីវៈតាមរយៈការបណ្តុះបណ្តាល និងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ការផ្លាស់ប្តូរបទពិសោធ ការបង្កើតក្រមសីលធម៌ និងការជ្រើសរើសយកបច្ចេកទេស និងស្តង់ដាជាអប្បបរមានៃការវាយតម្លៃថ្លៃដី និងថ្លៃសំណង់ជាប់នឹងដី ដែលទទួលស្គាល់ជាលក្ខណៈអន្តរជាតិយកមកអនុវត្ត។ ក្នុងដំណាក់កាលនេះ ប្រព័ន្ធវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវចាប់ផ្តើមធ្វើសមាហរកម្មជាមួយនឹងទិន្នន័យសរិយោដីដែលមានស្រាប់ ឬផែនទីអរតូហ្វូតូ ទិន្នន័យផែនការប្រើប្រាស់ដី និងផែនការនគរូបនីយកម្មជាផ្លូវការដែលជាប់ប្រព័ន្ធព័ត៌មានដីធ្លី ដើម្បីសម្រួលដល់ការប្រមូលពន្ធគ្រប់ប្រភេទលើដីធ្លីនៅពេលខាងមុខ។

«ដំណាក់កាលទី២(ឆ្នាំទី៤ទៅទី៨)៖ ត្រូវអភិវឌ្ឍ និងបង្កើតនីតិវិធី និងវិធីសាស្ត្រនៃការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យមានលក្ខណៈវិទ្យាសាស្ត្រទៅតាមនិយាមអន្តរជាតិសម្រាប់ការអនុវត្តជាជំហានៗ រហូតដល់ការទទួលស្គាល់ជាអន្តរជាតិ និងបន្តពង្រឹង និងពង្រីកសមត្ថភាពអ្នកវិជ្ជាជីវៈ និងអ្នកបច្ចេកទេស ព្រមទាំងធ្វើការប្រឡងវាស់សមត្ថភាព និងការផ្តល់អាជ្ញាបណ្ណដែលអាចទទួលស្គាល់ជាអន្តរជាតិ។ ​វិធីសាស្ត្រលម្អិតនៃការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យនឹងត្រូវតាក់តែងដោយសម្របទៅតាមលក្ខណៈអន្តរជាតិ សម្រាប់ដាក់ឲ្យប្រើប្រាស់ជាឯកសារផ្លូវការ។

-ការប្រើប្រាស់ការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជារួម និងការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជាក់លាក់

«ការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបរួម» គឺជាការវាយតម្លៃជាទូទៅនូវថ្លៃអចលនទ្រព្យទាំងឡាយដែលស្ថិតក្នុងតំបន់យុត្តាធិការណាមួយ នៅពេលវេលាមួយជាកំណត់ដោយប្រើប្រាស់នីតិវិធីជាបទដ្ឋាន និងស្ថិតិនៃតម្លៃរបស់ទ្រព្យ។ ការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជារួម និងការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជាក់លាក់ប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រដូចគ្នា ប៉ុន្តែនៅក្នុងដំណើរការនៃការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជារួម គេប្រើប្រព័ន្ធលេខកូដ ដែលមានភាពងាយស្រួលក្នុងការធ្វើចរន្តការ។ ការវាយតម្លៃថ្លៃដីបែបជារួម ជាសមត្ថភាពរបស់គណកម្មធិការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យមួយដឹកនាំដោយស្ថាប័នសាធារណៈ ដើម្បីកំណត់តម្លៃដី និងថ្លៃសំណង់ផ្សេងៗនៅជាប់នឹងដី ដោយប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃប្រហាក់ប្រហែលនឹងតម្លៃទីផ្សារ។

វិស័យសាធារណៈត្រូវការចាំបាច់នូវប្រព័ន្ធវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យមួយសម្រាប់ប្រើប្រាស់ទូទៅក្នុង៖

-ការប្រមូលពន្ធលើអចលនទ្រព្យដូចជាពន្ធប្រចាំឆ្នាំ ពន្ធប្រថាប់ត្រា ពន្ធលើដីមិនប្រើប្រាស់ ពន្ធលើការជួលអចលនទ្រព្យ ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញ។ល។

-ការកំណត់តម្លៃសេវាសុរិយោដី

-ការគណនាទ្រព្យសម្បត្តិរបស់រដ្ឋ ឬជាព័ត៌មានតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យ ក្នុងតំបន់មួយ ឬទូទាំងប្រទេស

-ការប្រើជាមួយមូលដ្ឋានសម្រាប់ធ្វើរបាយការណ៍គណនេយ្យប្រចាំឆ្នាំ

-ការគាំទ្រដល់ការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី

-ការប៉ាន់ស្មានជាសាច់ប្រាក់លើផលប៉ះពាល់ដោយគ្រោះមហន្តរាយ

-ការកែសម្រួលក្បាលដី ឬការទូទាត់សំណងផ្សេងៗ និងការធ្វើអស្សាមិករណ៍

-ការគ្រប់គ្រងទីផ្សារដីធ្លីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព និងស្ថិរភាព។

«ការវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជាក់លាក់» គឺជាការប៉ាន់ស្មានជាផ្លូវការនូវតម្លៃទ្រព្យនីមួយៗ ដោយមានការជឿទុកចិត្តពីភាគីពាក់ព័ន្ធជាអ្នកប្រើប្រាស់ និងមានអ្នកវាយតម្លៃជាអ្នកទទួលខុសត្រូវ។ ការវាយម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យបែបជាក់លាក់ អាចអនុវត្តដោយវិស័យសាធារណៈ ឬវិស័យឯកជន។ ជាធម្មតា លទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃបែបជាក់លាក់ច្រើប្រើប្រាស់ ដោយអតិថិជនផ្នែកឯកជន ក្នុងគោលបំណងមួយច្បាស់លាស់ដូចជា៖

-ការលក់ទិញ ជួល និងផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យ

-ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន និងឥណទាន ការដាក់ហ៊ីប៉ូតែក

-ការធានារ៉ាប់រងលើអចលនទ្រព្យ

-ការវិនិយោគ និងការគិតភាគហ៊ុន ឬមូលធន ឬទ្រព្យសកម្ម

-ការកំណត់តម្លៃសម្រាប់ប្រភេទទ្រព្យសហកម្មសិទ្ធិ

-ការអនុវត្តសាលក្រមតុលាការពាក់ព័ន្ធនឹងការទូតទាត់សំណង ការបែងចែកទ្រព្យការដកហូតទ្រព្យរបស់ឯកជនសម្រាប់បម្រើផលប្រយោជន៍សាធារណៈ និងបណ្តឹងចំពោះផលប៉ះពាលបរិស្ថាន

-ការកំណត់ប្រាក់ចំណេញទទួលបានពីទ្រព្យ

-កាសម្រេចចិត្ត និងគណនេយ្យភាពចំពោះការវិនិយោគ ការធានារ៉ាប់រង។ល។

ប្រភពអត្ថបទដោយ៖ គោលនយោបាយជាតិស្តីអំពីប្រព័ន្ធវាយតម្លៃថ្លៃអចលនទ្រព្យ

Source From: https://business-cambodia.com/2018/10/18/how-evaluate-property-prices-cambodia/

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *